리츠(REITs)란 무엇인가 완벽 정리 (정의/목적/유형/수익률/장단점)

리츠(REITs) 완벽 정리

 

부동산 투자는 다양한 형태가 있지만, 최근에는 리츠(Real Estate Investment Trusts)에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 하지만 단어가 생소하여 잘 모르시는 분들을 위해 리츠에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.

 

리츠란 무엇인가

리츠는 Real Estate Investment Trust의 약자로, 부동산 투자 신탁 기구입니다.

리츠는 부동산 투자를 대중에게 더 쉽게 접근 가능하도록 만든 투자 상품입니다. 일반적으로 부동산 투자에는 막대한 금액의 자본과 관리 능력, 투자 경험이 필요하지만, 리츠는 적은 금액부터 부동산에 투자할 수 있는 경제적인 방법을 제공합니다.

리츠는 일반적으로 부동산 투자를 목적으로 하는 투자 기업으로부터 발행됩니다. 리츠 발행기업은 부동산을 구매하고 수입을 발생시키는 부동산 운용업체로 구성되어 있습니다. 이 수입은 리츠 발행기업의 순이익으로 전달되며, 이를 기반으로 리츠는 배당을 지급합니다.

 

리츠의 기본구조

 

 리츠의 목적

일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공

: 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자참여 기회를 제공하여 일반인의 부동산 간접투자 기회를 제공합니다.

부동산 가격 안정

: 인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산시장 가격안정을 도모합니다.

건설시장 활성화 도모

: 외환위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체 필요합니다.

부동산산업의 발전

: 상대적으로 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 제고하고 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모합니다.

 

 

리츠의 유형

 

오피스 리츠

오피스 리츠는 사무실을 소유 및 관리하며, 해당 부동산을 세입자에게 임대합니다. 고층 프라임 빌딩에서 사무실 건물의 부대시설 등을 자산으로 보유합니다. GBD, CBD 같은 오피스 구역이나 교외 지역 등 지역적 특성에 집중하기도 하고, 정부기관 또는 연구실 같은 특정 세입자에 중점을 두기도 합니다.

리테일 리츠

리테일 리츠는 상가 등 소매 부동산을 소유 및 관리하며, 해당 부동산을 세입자에게 임대합니다. 대표적으로 대형 쇼핑몰, 아울렛, 백화점 등으로 자산이 구성됩니다. 리테일 리츠에는 일반 임대차 계약 외에, 임차인 유치와 관련하여 책임 임대차 계약을 맺거나 운용비용(보험료, 수선비, 재산세 등)을 임차인이 지불하는 Triple Net 방식도 있습니다. 

호텔 리츠

호텔 리츠는 호텔과 리조트 등 숙박시설을 소유 및 관리하며 운영하는 리츠입니다. 호텔의 수준 및 편의시설 등의 특징에 따라 다양한 등급의 호텔을 자산으로 보유합니다. 비즈니스 여행객에서 식음업장 고객, 관광객, 휴가객에 이르기까지 다양한 손님에게 서비스와 공간을 제공합니다.

주거 리츠

주거 리츠는 다양한 형태의 주거를 소유 및 관리하며 세입자에게 공간을 임대합니다.  대표적으로 아파트, 기숙사, 고급 주택 등 주거목적으로 지어진 부동산을 보유합니다. 특정 지역 및 특정 주택 형태에 기반한 부동산 컨디션에 중점을 둡니다.

물류/산업 리츠

물류/산업 리츠는 산업 시설을 소유 및 관리하고 해당 부동산의 공간을 세입자에게 임대합니다. 창고 및 유통센터와 같은 특정 유형의 부동산을 자산으로 보유합니다. 전자상거래에서 중요한 역할을 하며, 빠른 배송 수요를 충족하는데 도움이 됩니다.

 

 

리츠 시장 현황 

리츠 시장규모는 2002년 자산규모 5,584억 원을 시작으로 2013년도에 10조 원, 2016년 25조 원을 돌파하여 2020년 12월 말 리츠 시장 규모는 63.1조 원을 달성했습니다.

 

리츠시장 현황 (출처:국토교통부)

 

리츠 수익률(연평균 배당수익률)

2011년 이후 리츠수익률은 안정적인 흐름이 지속되고 있으며, 2018년 평균배당수익률은 8.5% 수준을 보입니다.

 

리츠 수익률 (출처:국토교통부)

 

 

리츠의 장점

꾸준한 배당금

: 리츠는 일반 주식거래처럼 매매차익으로 수익을 만들기보다는 꾸준히 들어오는 배당금이 핵심입니다.
시세차익이 아닌 수익형이라고 생각하시면 되십니다.

안정적인 수익

: 리츠는 임대료나 매출에서 발생하는 수익 등 부동산에서 발생하는 수익을 배당금으로 지급하기 때문에 상대적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다.

다양한 부동산 투자

: 리츠는 다양한 형태의 부동산 투자를 대상으로 할 수 있기 때문에 투자자는 여러 종류의 부동산을 투자할 수 있습니다.

거래 편의성

: 리츠는 상장회사로서 주식처럼 거래가 가능하기 때문에 투자자는 쉽게 매수나 매도를 할 수 있습니다.

 

 

리츠의 단점

이자율과 경기의 영향을 받음

: 리츠는 부동산 투자를 대상으로 하기 때문에 이자율과 경기 변동성에 영향을 받습니다. 이에 따라 배당금이나 주가 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

부동산 시장 변동성

: 부동산 시장이 변동성이 높은 경우 리츠의 수익성이 불안정해질 수 있습니다.

관리 수수료

: 리츠는 운용에 필요한 관리 수수료 등을 지급해야 하기 때문에, 이에 따라 수익이 감소할 수 있습니다.

 

 

마무리

리츠는 적은 금액부터 부동산에 투자할 수 있는 경제적인 방법을 제공하여 부동산 투자를 더욱 쉽게 접근 가능하게 만들어줍니다. 안정적인 배당금 수익과 다양한 종류의 리츠를 선택할 수 있는 이점이 있지만, 시장 변동성에 따른 위험성도 있습니다. 따라서 투자를 하기 전 충분한 분석과 검토가 필요합니다.