DSR 개념, 계산방법, 예시 완벽 정리

DSR 개념/계산방법/예시 완벽 정리

 

요즘 부동산 관련 기사를 보다 보면 많이 나오는 단어 중에 하나가 바로 DSR입니다. DSR은 부동산 대출 용어이며 다른 대출 종류로 LTV, DTI 도 있습니다. LTV는 많이들 알고 계시지만 DTI와 DSR에 대해 헷갈려하시는 분들을 위해 이번 블로그에서는 DSR에 대해서 집중적으로 파헤쳐보겠습니다.  

 

그전에 LTV, DTI, DSR에 대해서 아예 모르신다면 아래 포스트를 참고하세요.

 

 

[LTV DTI DSR] 부동산 대출 용어 이해하기

 

 

DSR (Debt Service Ratio)

총부채원리금상환비율

DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다. 

현재 규제로 총 대출액 1억원 미만 시 70%, 1억 원 초과 시 40% 적용됩니다. 

예를 들어 해당 지역에서 정부가 정한 DSR 비율이 40%라면 1년에 갚아야 할 금액이 연봉의 40% 수준을 넘지 않도록 대출을 받을 수 있습니다.

 

 

DSR 계산방법 

연 소득이 5000만원인 사람이 부동산을 구매하기 위해 대출을 한다고 가정을 해보겠습니다. 총 대출 금액이 1억을 초과 시 DSR 40%가 적용되기에 이 사람은 2000만 원 넘게 대출을 할 수 없습니다.

조금 더 이해하기 쉽게 예시를 들어보겠습니다.

연 소득이 5000만원인 사람이 기존에 신용대출(연이자 6% / 5년 만기)로 빌린 2000만 원 기대출이 있고, 주택담보대출(연이자 4% / 30년 만기)로 4억을 빌린다고 가정하고 계산을 해보겠습니다.

 

신용대출 원리금 상환금액

 

주택담보대출 원리금 상환금액

총 대출금액이 1억원을 초과하므로 DSR 40%가 적용되고
연 소득 5000만원인 사람이 대출받을 수 있는 한도는 1년에 2000만 원입니다. 월로 계산을 해보면 약 166만 원이 나옵니다. 

하지만 신용대출 월 상환금액 38만 원 + 주택담보대출 월 상환금액 190만 원을 합치면 총 228만 원으로 DSR 규제로 대출 제한이 돼버립니다. 

 

주택담보대출 한도

기존 신용대출 월 상환금액으로 38만 원이 있기에 이런 분은 약 월 상환금액 128만 원 이내로 주택담보대출을 받을 수 있기에 역으로 계산을 해보면 약 2억 7000만 원까지만 대출을 받을 수 있습니다. 

 

 

DSR 부동산 계산기

 

 

부동산계산기

 

위의 사이트에서 좀 더 정확하게 계산을 할 수 있습니다.

 

DSR 계산

DSR 계산

 

위에서 예시 들었던 내용을 DSR 전용 계산기로 계산해 봤더니 DSR이 51.99%가 나옵니다. 즉 40%를 초과했기에 이만큼은 대출을 받을 수 없는 걸 계산해 볼 수 있습니다. 이런 식으로 DSR이 몇 퍼센트가 나오는지 계산을 직접 해보면 주택담보대출 가능금액을 알 수 있습니다.