[LTV DTI DSR] 부동산 대출 용어 이해하기

[LTV DTI DSR] 부동산 대출 용어

 

부동산을 구매하기 위해 대출을 할 때 LTV, DTI, DSR이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 이 용어들은 주택을 담보로 과도한 대출이 개인과 은행을 부실하게 하는 것을 방지하기 위한 제도입니다. 하나씩 정리해 보겠습니다.

 

 

LTV (Loan-to-Value Ratio) / 주택담보대출비율

LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 주택담보대출이라고 하는데, 줄여서 주담대 라고 많이 얘기합니다.

예를 들어, 주택 가격이 5억이고 LTV 비율이 70%라고 한다면
3억 5천만 원(5억 x 70%)까지 대출이 가능합니다.

 

 

DTI (Debt-to-Income Ratio) / 총부채상환비율

DTI는 주택담보대출의 연간 원리금의 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 제도인데, 이때 DTI가 사용됩니다. DTI 수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정됩니다.

예를 들어, 연소득이 5000만 원인 사람이 있고 DTI가 60%인 경우 주택담보대출 연간 상환액(원금+이자)과 기타 대출 이자 상환액을 다 더했을 때 3000만 원이 넘지 않는 선에서 대출을 받을 수 있습니다.

 

 

신(NEW) DTI (Debt-to-Income Ratio) / 총부채상환비율

정부가 2017년 ‘10∙24 가계부채 종합대책’을 통해 2018년 1월부터 신DTI를 적용하기로 하였습니다. 신DTI는 투기 수요 억제를 위해 다주택자를 대상으로 한 핀셋 규제로, 서울·수도권은 물론 세종시·부산 해운대구 등 청약조정지역에 우선 적용됩니다.
 
DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영해 대출 한도를 정하고 있지만 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간소득으로 나눈 것입니다. 즉, DTI는 기존 주택담보대출의 경우 ‘이자’만 반영했지만 신DTI는 원금까지 더한 ‘원리금’까지 합산한다. 따라서 다주택자들의 추가 주택담보대출이 어려워지거나 대출 한도가 줄어들게 됩니다.

 

 

DSR (Debt Service Ratio) / 총부채원리금상환비율

DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다. 

DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격합니다. DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소됩니다.

예를 들어 해당 지역에서 정부가 정한 DSR 비율이 40%라면 1년에 갚아야 할 금액이 연봉의 40% 수준을 넘지 않도록 대출을 받을 수 있습니다.

 

LTV / DTI / DSR 계산 방법

 

LTV DTI DSR 계산방법

 

 

 

 

DSR 개념, 계산방법, 예시 완벽 정리