'전세가율'이란 무엇인가

전세가율이란 무엇인가

 

요즘 뉴스를 보다 보면 전세사기 때문에 난리입니다. 최근에 어느 한 오피스텔에서 전세사기 피해자분께서 극단적인 선택을 하셨다는 뉴스도 봤는데 안타깝습니다. 몇 년 전까지만 하더라도 뜨겁게 상승하던 부동산 시장이 금리상승과 대출규제로 인해 차갑게 식으면서 갭투자 대상 "깡통빌라'의 전세보증금을 못 받는 경우가 많아졌습니다. 

 

 

최근 전세사기 뉴스

 

-분양대행업자와 공모해 신축빌라 등을 대상으로 298억 원 상당의 전세보증금을 조직적으로 갈취한 '세 모녀 전세 사기 사건'
https://www.etoday.co.kr/news/view/2198055

'세 모녀 전세 사기' 피해액 늘어…檢 "임차인 219명에게 497억 추가 편취"

 

-오피스텔을 세를 끼고 매매하면 안정적인 월세 임대수입을 얻을 수 있고 매매가 또한 계속 상승 중이라 시세차익도 얻을 수 있다고 홍보하여 수백억 대 '대전 오피스텔 깡통 전세사기 사건'

http://www.chungnamilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=699634 

330억원 대전 오피스텔 전세사기…피해액 늘어날 수도 - 충남일보

 

-보증금 반환능력이 없는 사람들을 바지 사장으로 활용하여 신축빌라를 대규모 매입 후 높은 전세가로 보증금 수령 후 잠적 또는 고의 부도한 '빌라왕 사태'

https://www.yna.co.kr/view/AKR20230419076800063?input=1195m

"깡통전세 보증금 안 돌려줘" 전국 전세사기 피해 일파만파 | 연합뉴스

 

전세 사기는 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 발생합니다. 그렇기 때문에 전세계약을 할 땐 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 충분한지 체크를 잘하셔야 합니다. 이 내용과 관련된 개념이 '전세가율'입니다.

 

 

전세가율이란 무엇인가

 

전세가율이란 주택의 매매가격 대비 전세보증금의 비율입니다. 

*전세가율 = 전세보증금 / 주택 매매가격 x 100

예를 들어, 주택의 매매가격이 10억이라고 할 때 전세보증금이 8억이라면 전세가율은 80%입니다.

 

 

전세가율이 중요한 이유

매매가는 주택의 현재 사용가치와 미래 투자가치를 합한 겁니다. 즉 실수요와 가수요의 가치를 합친 가격입니다. 여기서 전세가는 주택의 현재 사용가치만 반영을 합니다.

-매매가: 주택의 현재 사용가치 + 주택의 미래 투자가치(실수요+가수요)
-전세가: 주택의 현재 사용가치(거주하는 실수요자가 느끼는 거주가치)

나의 주택 가치가 적절하게 산정되었는지 알기 위해서는 전세가율의 흐름을 파악해야 합니다.

 

갭투자란 무엇인가

 

갭투자는 전세를 끼고 집을 사는 것을 뜻합니다. 전세보증금을 제외한 금액만 실투자금으로 집을 살 수 있기에 적은 비용으로 부동산을 구매할 수 있습니다.

 

갭투자

 

 

갭투자를 하는 이유

갭투자는 시세차익을 목적으로 부동산 투자를 하는 것이지만 전세를 끼고 구매를 하게 되면 실투자금이 적어도 할 수 있기 때문입니다. 

예를 들어, 10억짜리 부동산을 9억 전세를 끼고 실투자금이 1억만 들어간 상황에서 부동산 가격이 15억으로 상승한다면 실질적으로 투자금 1억으로 5억이라는 큰 시세차익을 얻을 수 있습니다.   

 

 

갭투자가 문제가 되는 경우

부동산 상승기에서는 괜찮은 투자 방법이지만, 하락하는 상황에서는 큰 손실을 볼 수 있습니다.

똑같이 위와 같은 예시로, 10억짜리 부동산을 9억 전세를 끼고 실투자금이 1억만 들어간 상황에서 부동산 가격이 8억으로 떨어진다면 계약만료 시점에 기존세입자가 계약연장을 안 하거나 9억 원 전세금으로 새로운 세입자를 구하지 못하는 이상 주택을 팔고도 1억 원이 부족하게 됩니다.

 

 

전세가율이 중요한 이유

위와 같은 예시처럼 부동산 하락시기에 임대인이 무리한 갭투자로 인해 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 온다면 세입자 입장에서는 전세금을 못 받을 수 있는 리스크가 존재합니다. 

그렇기 때문에 전세가율이 높다는 건 전세가와 매매가의 차이가 적다는 것을 뜻하니 전세가율이 높은 곳은 조심해야 합니다.