'대항력'이란 무엇인가

대항력이란 무엇인가

 

부동산 관련 뉴스를 보다 보면 많이 등장하는 용어 중에서 대표적인 게 '대항력'입니다. 많이는 들어봤지만 정확히 어떤 의미인지 모르는 분들을 위해 정리해 봤습니다.

 

 

대항력이란 무엇인가

대항력을 이해하기 전에 기본적인 용어를 아셔야 합니다.

-임대: 돈을 받고 내 물건을 다른 사람에게 빌려주는 것
-임차: 돈을 내고 다른 사람의 물건을 빌리는 것
-임차물: 빌리거나 빌려준 물건
-차임: 임대차 관계에서 임차물을 사용한 대가

임대차 계약은 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 본인의 부동산을 사용할 수 있게 하는 대신, 일정 금액(차임)을 받는 계약을 뜻합니다.

전세와 월세 모두 임대차의 방식인데요, 전세는 비교적 큰 금액을 보증금으로 내는 대신 매달 월세를 내지 않고, 월세는 전세보다 보증금이 적지만 매달 월세를 내야 합니다. 요즘은 전세와 월세가 합쳐진 반전세도 많습니다.

본격적으로 대항력에 대해 정리를 하자면, 대항력은 임차인(세입자) 입장에서, 내가 빌린 주택이 경매나 매매 등으로 소유자가 바뀌더라도 임대차 기간 동안 살 수 있고 또한 임대차 보증금을 전부 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 말합니다.

쉽게 말해, 대항력은 임차인(세입자)이 전월세 보증금을 지킬 수 있는 힘이라고 생각하시면 됩니다.

 

 

대항력이 필요한 이유

대항력은 주택 소유자가 바뀌더라도 기존 임차인의 거주 또는 사용하는 권리를 보호하기 위해서 필요합니다. 
임차인(세입자)들이 보증금을 지켜내기 위해 꼭 알아야 하는 기본적인 개념입니다.

 

 

대항력의 성립조건

대항력을 갖추기 위해서는 임차인(세입자)이 아래 3가지를 충족해야 합니다.

1. 계약: 등기부등본상 실제 소유주와 계약을 해야 합니다. 그렇기 때문에 계약할 때 꼭 실제 소유주가 맞는지 확인해야 합니다.

2. 주택인도(점유): 임차인(세입자)의 부동산 점유를 뜻하는 것으로 등기부등본과 건축물대장상 같은 주소지에서 임차인이 거주해야 인정이 됩니다.

3. 전입신고: 거주지에 진입한 사실을 관할기관에 꼭 신고를 해야 합니다. 전입신고를 해야 세대주의 경우 등기부등본상에 기재됩니다. 또한 대항력은 전입신고 후 다음날 0시부터 효력이 생깁니다.

 

 

대항력 예시 

예를 들어, 임차인(세입자)은 등기부등본상에 근저당이 설정되어 있는 집에 전세로 살고 있고, 이사 올 때 주택 점유를 하였고 전입신고도 완료 됐다고 가정해 보겠습니다. 

우선 근저당이란 임대인(집주인)이 은행에서 빌린 돈이 있다는 뜻입니다. 즉, 대출을 받았다는 것이죠.

그런데, 임대인(집주인)이 은행에서 빌린 대출을 갚지 못해서 현재 거주하고 있는 집이 경매로 넘어간다면 임차인(세입자)의 전세 보증금은 어떻게 될까요?

임차인(세입자)이 전입신고한 날짜가 임대인(집주인)이 등기부등본의 근저당권 설정일 보다 빠르다면, 대항력이 있는 상태입니다. 즉 부동산 경매로 넘어가더라도 임차인의 전세보증금을 지킬 수 있습니다. 

하지만, 등기부등본상에 근저당권 설정일이 임차인(세입자)의 전입신고보다 빠르다면 대항력 요건을 갖췄더라도 순위가 밀려나게 됩니다. 이렇게 되면 임대인이 우선 은행에 대출을 갚고 남은 돈으로 임차인(세입자)에게 보증금을 돌려주는 상황입니다.

대항력 요건을 갖추고 있다고 해서 항상 그 효력이 있는 게 아니라 말소기준권리 4가지(근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매 개시결정등기) 중 한 가지라도 대항력 이전에 설정되면 대항력을 인정받을 수 없습니다.

 

 

정리

임차인(세입자)의 전월세 보증금을 지키기 위해서는 꼭 대항력 조건을 갖추는 방법에 대해서 알고 있어야 합니다.